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SUPREMA CORTE DI CASSAZIONE
SEZIONE II CIVILE
SENTENZA 25-03-2005, n. 6474
Svolgimento del processo
Con atto di citazione notificato il 7 aprile 1992 la s.r.l.
FINAP 85, premesso che il Condominio sito in Roma via Nazionale
nn. 243/249 deteneva a titolo di comodato senza determinazione
di tempo alcune porzioni dell'edificio di sua proprietà,
lo conveniva in giudizio dinanzi al tribunale di Roma per
sentirlo condannare al rilascio dei predetti immobili nonchè
al risarcimento dei danni per la ritardata consegna.
Il convenuto, che eccepiva il proprio difetto di legittimazione
passiva, nel merito chiedeva il rigetto della domanda.
Con sentenza n. 21161/1999 il tribunale accertava l'esistenza
di un contratto di comodato senza determinazione di tempo
avente ad oggetto i locali adibiti a portineria ed alloggio
dei portieri, condannando il Condominio al rilascio; rigettava
la domanda di danni.
Con sentenza del 27 marzo 2001 la Corte di appello territoriale,
in parziale accoglimento dell'impugnazione proposta dal Condominio,
accertava l'esistenza di un contratto di comodato senza determinazione
di tempo limitatamente ai locali adibiti ad alloggio dei portieri,
che riconosceva di proprietà esclusiva della s.r.l.
FINAP 85, ritenendo invece che rientravano fra le cose comuni
quelli destinati a guardiola; rigettava l'appello incidentale
spiegato dalla s.r.l. FINAP 85 relativamente alla domanda
di risarcimento dei danni I giudici di appello,per quel che
ancora interessa nella presente sede,escludevano che i locali
adibiti ad alloggio dei portieri rientrassero, ai sensi dell'art.
1117 c.c., fra i beni comuni, in considerazione della legittimità
della riserva di proprietà a favore dell'originario
proprietario risultante dal regolamento condominiale regolarmente
trascritto e depositato successivamente alla stipula dei primi
atti di vendita delle singole unità immobiliari in
cui era già contenuta l'espressa riserva di proprietà
degli immobili adibiti ad alloggio dei portieri;
l'esistenza del comodato senza determinazione di tempo era
dimostrata dalla consegna dei tali unità immobiliari
a favore del Condominio che, nell'utilizzarli nel suo esclusivo
interesse, li aveva da sempre adibiti ad alloggio dei portieri.
Avverso tale decisione propone ricorso per Cassazione il Condominio
di Roma via Nazionale nn. 243/249 sulla base di due motivi.
Resiste con controricorso la s.r.l. FINAP 85.
Entrambe Le parti hanno depositato memoria illustrativa.
Motivi della decisione
Con il primo motivo il ricorrente,lamentando violazione e
falsa applicazione dell'art. 1117 c.c. c.p.c., censura la
decisione gravata che, nel disattendere l'eccezione di nullità
della riserva di proprietà dei locali adibiti ad alloggio
dei portieri, aveva fatto erroneamente riferimento nel regolamento
di condominio, risultante da un atto scritto e regolamento
trascritto, senza tenere conto che:
anteriormente alla data in cui il regolamento era stato registrato
le porzioni di edificio in oggetto erano state dalla società
costruttrice destinate a parti comuni, sicchè non poteva
avere alcuna rilevanza l'atto unilateralmente prediposto dalla
s.r.l. FINAP 85 successivamente alle vendite di alcuni appartamenti;
la riserva di proprietà contenuta negli atti di vendita
delle singole unità immobiliari era priva di valore
posto che "negli stessi si legge che veniva alienata
anche la comproprietà delle cose comuni, fra le quali
sono ricompresi, ai sensi dell'art. 1117 c.c., i locali per
la portineria e l'alloggio dei portieri".
Con il secondo motivo il ricorrente,denunciando violazione
e falsa applicazione degli artt. 1803-1810 c.c., 115 e 116
c.p.c. nonchè erronea e contraddittoria motivazione
su un punto decisivo della controversia, lamenta che la Corte
di appello aveva ritenuto l'esistenza di un comodato senza
determinazione di tempo, pur in mancanza di alcuna prova della
consegna a favore del Condominio degli immobili che - pur
se non deve rivestire forme solenni - va dimostrata a pena
di nullità: in subordine andava dichiarata la carenza
di legittimazione processuale passiva del Condominio. Il primo
motivo del ricorso è fondato.
La Corte di appello, nel confermare la decisione di primo
grado limitatamente all'alloggio dei portieri,riconosciuto
di proprietà esclusiva dell'attrice (i locali adibiti
a guardiola erano invece considerati di proprietà comune),
ha ritenuto
che - in virtù del regolamento condominiale predisposto
dalla società costruttrice - era stata superata la
presunzione di comunione dell'alloggio dei portieri, derivante
dall'art. 1117 n. 2 c.c.;
nei singoli atti di vendita stipulati era stata fatta espressa
riserva di proprietà degli immobili de quibus;
irrilevante era ritenuta la circostanza che le unità
immobiliari erano state di fatto sempre adibite ad alloggio
dei portieri, posto che tale destinazione era stata indicata
nello stesso regolamento condominiale che le aveva escluse
dalle parti comuni, mentre l'utilizzo per il soddisfacimento
di esigenze comuni del fabbricato non poteva determinare un
trasferimento della proprietà condominiale.
Orbene, deve ritenersi innanzitutto corretta la statuizione
della decisione impugnata, che - nell'escludere i locali in
oggetto dalle cose comuni indicate dall'art. 1117 c.c. - aveva
verificato la legittimità della riserva di proprietà
a favore dell'originario proprietario-costruttore, facendo
riferimento all'atto di costituzione del condominio. Infatti,
nella sentenza si sottolinea come in realtà la riserva
di proprietà contenuta nel regolamento era stata già
prevista dai primi atti di vendita delle singole unità
immobiliari. Peraltro, la decisione impugnata, pur avendo
accertato che nello stesso regolamento condominiale era stata
prevista la destinazione ad alloggio dei portieri dei locali
in questione, ne aveva ritenuto l'irrilevanza, limitando l'indagine
al profilo della comproprietà o meno dei beni medesimi.
Secondo la consolidata giurisprudenza della Suprema Corte,condivisa
dal Collegio,le parti dell'edificio condominiale (locali per
la portineria e l'alloggio del portiere), indicate nell'art.
1117 n. 2 c.c. sono, a differenza dei beni descritti ai n.ri
1 e 3 del citato art. 1117 c.c., suscettibili di utilizzazione
individuale, in quanto la loro destinazione al servizio collettivo
dei condomini non si pone in termini di assoluta necessità.
Pertanto, occorre accertare nei singoli casi se l'atto, che
li sottrae alla presunzione di proprietà comune, contenga
anche la risoluzione o il mantenimento del vincolo di destinazione
derivante dalla loro natura,configurandosi, nel secondo caso,
l'esistenza di un vincolo obbligatorio propter rem fondato
su una limitazione del diritto del proprietario, che è
suscettibile di trasmissione in favore dei successivi acquirenti
dei singoli appartamenti anche in mancanza di trascrizione
(Cass. 4435/2001; 5167/1936).
Come si è già detto, tale indagine è
del tutto mancata nella specie, pur avendo la sentenza impugnata
verificato che nel regolamento condominiale era stata indicata
la destinazione ad alloggio dei portieri dei locali de quibus.
Il secondo motivo deve ritenersi assorbito dall'accoglimento
del primo.
In relazione al motivo accolto, la sentenza va cassata con
rinvio,anche per le spese della presente fase,ad altra sezione
della Corte di appello di Roma;
tenuto conto del thema decidendum, che è limitato per
quel che si è detto - ai locali destinati ad alloggio
dei portieri, il giudice di rinvio dovrà attenersi
al seguente principio di diritto:
"In tema di parti dell'edificio condominiale, adibite
ai sensi dell'art. nell'art. 1117 n. 2 c.c. ad alloggio del
portiere, deve accertarsi se l'atto, che nel caso concreto
li sottrae alla presunzione di proprietà comune, contenga
anche la risoluzione o il mantenimento del vicolo di destinazione
derivante dalla loro natura,configurandosi, nel secondo caso,
l'esistenza di un vincolo obbligatorio propter rem fondato
su una limitazione del diritto del proprietario, che è
suscettibile di trasmissione in favore dei successivi acquirenti
dei singoli appartamenti anche in mancanza di trascrizione".
P.Q.M.
Accoglie il primo motivo del ricorso assorbito il secondo;
cassa in relazione al motivo accolto e rinvia, anche per le
spese della presente fase, ad altra sezione della Corte di
appello di Roma.
Così deciso in Roma, nella Camera di consiglio, il
21 dicembre 2004.
Depositato in Cancelleria il 25 marzo 2005.
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